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研究报告:东方证券-2019年第37周地产行业周报:土地溢价率反弹
  作者:admin     发表时间:2019-10-01     浏览次数: 次    

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  本周房地产板块指数整体强于创业板指和沪深300指数,房地产板块指数报收4067.86,周度涨幅为3.0%。(慧博投研资讯)房地产板块较沪深300指数相对收益为2.4%。本周地产板块涨幅居前的公司分别为浙江广厦、万方发展、三湘印象、粤泰股份、中房股份。本周行业要闻。银保监会首席风险官肖远企表示监管部门没有控制房地产企业贷款增量。8月份本外币房地产开发贷款增加113亿元,同比多增98亿元。中原地产研究中心公布的统计数据显示,8月,全国范围受监测的70个大中城市合计土地成交1057宗,成交土地金额2501亿元,土地成交溢价率为8%。地产一周数据回顾。周度销售回落。第37周29大城市新房销售为4.0万套,较上周减少10%;11大城市二手房销售1.0万套,较上周减少8.0%;一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为-9%,-11%;二线城市新房、二手房较上周的增速分别为1%,-6%。整体库存减少。第37周15大城市库存为98万套,较上周减少0.2万套;库销比为10.4个月,与上周相比增加0.02个月。一线个月。二线个月。土地市场成交减少。第37周26大城市合计成交土地18块,较上周减少2块。土地出让金减少。第37周26大城市土地出让金为217.3亿元,较上周减少48.4亿元。平均溢价率升高。第37周26大城市土地成交平均溢价率为14.5%,较上周增加9.6个百分点。

  重点公司公告。1)招商蛇口2019年8月实现销售金额180.6亿元,同比增长36.1%,销售面积93.0万平方米,同比增长41.3%,销售均价19416元/平方米,同比下降3.6%。2)龙湖集团2019年8月实现销售金额220.0亿元,同比增长27.0%,销售面积132.1万平方米,同比增长20.2%,销售均价16654元/平方米,同比增长5.7%。

  受节假日因素影响本周销售和土地成交回落,土地溢价率出现回升。正如我们在上周周报及中报回顾报告中的观点,我们认为行业整体估值修复的机会正在出现,而本周行业已出现较大幅度的相对收益。站在当下节点,我们看多行业的逻辑仍然成立,行业估值和机构配置比例仍处于历史底部区域,龙头房企较高的业绩增速和业绩确定性被严重低估,估值修复的机会一触即发。标的上仍然聚焦两条主线)在融资上更游刃有余的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持);2)业绩上更具弹性的龙头公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

  东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格,据此开展发布证券研究报告业务。

  东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。

  因此,投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突,不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。

  行业周报【行业·证券研究报告】房地产行业土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会——2019年第37周地产周报(2019.7.13~2019.7.19) 核心观点本周市场回顾。

  本周房地产板块指数整体强于创业板指和沪深300指数,房地产板块指数报收4067.86,周度涨幅为3.0%。

  本周地产板块涨幅居前的公司分别为浙江广厦、万方发展、三湘印象、粤泰股份、中房股份。

  中原地产研究中心公布的统计数据显示,8月,全国范围受监测的70个大中城市合计土地成交1057宗,成交土地金额2501亿元,土地成交溢价率为8%。

  第37周29大城市新房销售为4.0万套,较上周减少10%;11大城市二手房销售1.0万套,较上周减少8.0%;一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为-9%,-11%;二线城市新房、二手房较上周的增速分别为1%,-6%。

  第37周15大城市库存为98万套,较上周减少0.2万套;库销比为10.4个月,与上周相比增加0.02个月。

  第37周26大城市土地成交平均溢价率为14.5%,较上周增加9.6个百分点。

  1)招商蛇口2019年8月实现销售金额180.6亿元,同比增长36.1%,销售面积93.0万平方米,同比增长41.3%,销售均价19416元/平方米,同比下降3.6%。

  2)龙湖集团2019年8月实现销售金额220.0亿元,同比增长27.0%,销售面积132.1万平方米,同比增长20.2%,销售均价16654元/平方米,同比增长5.7%。

  投资建议与投资标的受节假日因素影响本周销售和土地成交回落,土地溢价率出现回升。

  正如我们在上周周报及中报回顾报告中的观点,我们认为行业整体估值修复的机会正在出现,而本周行业已出现较大幅度的相对收益。

  站在当下节点,我们看多行业的逻辑仍然成立,行业估值和机构配置比例仍处于历史底部区域,龙头房企较高的业绩增速和业绩确定性被严重低估,估值修复的机会一触即发。

  标的上仍然聚焦两条主线)在融资上更游刃有余的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持);2)业绩上更具弹性的龙头公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

  沪深300指数报收3972.38,周度涨幅为0.6%;创业板指数报收1710.57,周度涨幅为1.1%;房地产板块指数报收4067.86,周度涨幅为3.0%。

  表1:本周房地产板块指数整体强于创业板指和沪深300指数指数(2019/9/13)本周涨幅上周涨幅年初以来涨幅沪深3003972.38 0.6% 3.9% 31.9% 创业板指1710.57 1.1% 5.0% 36.8% 房地产指数(申万) 4067.86 3.0% 3.7% 16.3% 数据来源:Wind,东方证券研究所1.2本周地产板块个股表现 本周地产板块涨幅居前的公司分别为浙江广厦、万方发展、三湘印象、粤泰股份、中房股份。

  表2:本周房地产个股表现,浙江广厦、万方发展达涨幅居前本周涨幅前五涨幅本周跌幅前五跌幅浙江广厦24.7%深大通-7.3% 万方发展12.2%中迪投资-6.6% 三湘印象10.0%新华联-4.8% 粤泰股份9.0%深天地A -3.3% 中房股份8.3%阳光股份-2.4% 数据来源:Wind,东方证券研究所备注:本研报使用的地产板块股票池是经过调整的,具体见附录2.行业及公司要闻回顾(2019.9.6~2019.9.13) 2.1行业一周要闻回顾行业政策及行业数据:银保监会首席风险官肖远企表示监管部门没有控制房地产企业贷款增量;8月份本外币房地产开发贷款增加113亿元,同比多增98亿元。

  1)央行上海总部消息,8月份本外币房地产开发贷款增加113亿元,同比多增98亿元。

  按贷款用途分,住房开发贷款增加23亿元,同比多增5亿元,其中保障性住房开发贷款增加15亿元,同比多增1亿元;商业用房开发贷款增加86亿元,同比多增53亿元。

  信息来源:中国证券报房地产行业行业周报—— 土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会5 2)下半年连续出台政策遏制房地产信托过快增长,房地产信托遇冷。

  从上个月的数据来看,8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元,六合彩挂牌在弘扬社会主义道德观的大时代背景下,环比下降近四成,几乎与年内最低点(2月份为380亿元)持平。

  信息来源:搜狐财经3)中原地产研究中心公布的统计数据显示,8月,全国范围受监测的70个大中城市合计土地成交1057宗,成交土地金额2501亿元,土地成交溢价率只有8%。

  信息来源:环球网4)降准带来的资金面宽松和银行资金成本下降,不能与刺激房地产挂钩,更不会演变为楼市“盛宴”。

  在“房住不炒”的基调下,楼市调控将继续从严,参照贷款市场报价利率(LPR)的房贷利率将维持稳定甚至略有上升。

  信息来源:新浪财经5)广东省发展改革委等五部委联合印发《城投债券发行与风险管控办法(试行)》。

  办法提出,由城投企业举借的债务属于企业债务,申报企业应向债券主管部门出具发债不新增政府债务和隐性债务的承诺。

  企业发行债券的募资资金投向应符合国家产业政策和行业发展规划,用于本企业的生产经营,不得用于房地产买卖和股票、期货交易等风险性投资。

  信息来源:新浪财经6)银保监会首席风险官肖远企11日表示,监管部门没有控制房地产企业贷款增量,银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则,同时要遵循监管规则。

  过去有银行与房企合谋,通过表外资金,违规绕道“输血”房地产,监管部门压降的主要是这些资产。

  信息来源:新浪财经2.2房地产行业重点城市一周数据回顾周度销售受节假日影响回落。

  第37周29大城市新房销售为4.0万套,较上周减少10%;11大城市二手房销售1.0万套,较上周减少8.0%;一线城市新房、二手房交易较上周的增速分别为-9%,-11%;二线城市新房、二手房较上周的增速分别为1%,-6%。

  第37周15大城市库存为95.2万套,较上周减少2.5万套;库销比为10.25个月,与上周相比减少0.2个月。

  图4:第37周跟踪城市库销比数据来源:Wind,东方证券研究所图5:重点城市库存和库销比数据来源:Wind,东方证券研究所2.3重点城市土地市场跟踪土地市场成交减少。

  其中一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城分别成交1、15、0、2块,较上周分别减少4块,增加8块,减少5块,减少1块。

  图7:卫星城土地成交情况数据来源:好地网、观点地产网,东方证券研究所注:卫星城:环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东,粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。

  图8:一、二线城市土地出让金情况房地产行业行业周报—— 土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会9 数据来源:好地网、观点地产网,东方证券研究所注:一线城市:北京、上海、深圳;二线城市:广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都。

  图9:卫星城土地出让金情况数据来源:好地网、观点地产网,东方证券研究所注:卫星城:环沪包括嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东,粤港澳包括东莞、佛山、惠州、中山、珠海。

  第37周26大城市土地成交平均溢价率为14.5%,较上周增加9.6个百分点。

  其中一线城市、二线城市、环沪卫星城、粤港澳卫星城的平均溢价率分别为2.6%、15.6%、0%、12%。

  图10:26城土地平均溢价率情况房地产行业行业周报—— 土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会10 数据来源:好地网、观点地产网,东方证券研究所注:26城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。

  图11:26城土地流拍情况数据来源:好地网、观点地产网,东方证券研究所注:26城市为北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、合肥、天津、厦门、武汉、郑州、宁波、西安、成都、嘉兴、嘉善、昆山、湖州、南通市区、启东、东莞、佛山、惠州、中山、珠海。

  2.4重点公司一周要闻回顾房地产及相关业务发展:【碧桂园】公司拟发行5亿美元债券,票面利率6.15%,期限6年。

  【华夏幸福】公司对阿特拉斯环球投资35号有限公司公司增资17.5万美元,占股100%。

  房地产行业行业周报—— 土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会11 【中国金茂】公司2019年8月实现销售金额154.6亿元,同比增长108.9%,销售面积72.0万平方米,同比增长107.5%,销售均价21472元/平方米,同比增长0.7%。

  公司2019年1-8月累计实现销售金额1082.2亿元,同比增长25.4%,销售面积489.2万平方米,销售均价22122元。

  【龙湖集团】公司2019年8月实现销售金额220.0亿元,同比增长27.0%,销售面积132.1万平方米,同比增长20.2%,销售均价16654元/平方米,同比增长5.7%。

  公司2019年1-8月累计实现销售金额1476.2亿元,同比增长12.1%,销售面积898.7万平方米,同比增长9.6%,销售均价16426元/平方米,同比增长2.3%。

  【泰禾集团】公司境外全资子公司拟发行1亿美元债券,票面利率11.25%,期限1年。

  【招商蛇口】公司2019年8月实现销售金额180.6亿元,同比增长36.1%,销售面积93.0万平方米,同比增长41.3%,销售均价19416元/平方米,同比下降3.6%。

  公司2019年1-8月累计实现销售金额1385.8亿元,同比增长34.1%,销售面积729.5万平方米,同比增长50.7%,销售均价18998元/平方米,同比下降11.0%。

  【首开股份】公司2019年8月实现销售金额76.4亿元,同比增长20.3%,销售面积31.4万平方米,同比增长33.0%,销售均价24338元/平方米,同比下降9.6%。

  公司2019年1-8月累计实现销售金额587.2亿元,同比增长35.1%,销售面积210.5万平方米,同比增长26.1%,销售均价27901元/平方米,同比增长7.1%。

  【华侨城A】公司董事拟减持不超过公司股份71.0万股,占公司股份0.01%。

  【滨江集团】公司实际控制人增持公司股份251.0万股,占公司股份0.08%。

  【保利地产】公司2019年8月实现销售金额303.0亿元,同比增长9.9%,销售面积197.9万平方米,同比增长19.5%,销售均价15307元/平方米,同比下降8.0%。

  公司2019年1-8月累计实现销售金额3099.6亿元,同比增长16.2%,销售面积2021.9万平方米,同比增长13.1%,销售均价15330元/平方米,同比增长2.7%。

  3.投资建议:看好行业估值修复机会,优选龙头房企受节假日因素影响本周销售和土地成交回落,土地溢价率出现回升。

  正如我们在上周的周报及中报回顾报告中的观点,我们认为行业整体估值修复的机会正在出现,而本周行业已出现较大幅度的相对收益。

  站在当下节点,我们看多行业的逻辑仍然成立,行业估值和机构配置比例仍处于历史底部区域,龙头房企较高的业绩增速和业绩确定性被严重低估,估值修复的机会一触即发。

  标的上仍然聚焦两条主线)在融资上更游刃有余的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、万科A(000002,买入)、金地集团(600383,增持);2)业绩上更具弹性的龙头公司,推荐融创中国(01918,买入)、旭辉控股集团(00884,买入)、荣盛发展(002146,买入)、大悦城(000031,买入)、阳光城(000671,买入)、中南建设(000961,买入)。

  由于楼市进入需求收缩期,销售增长可能不达预期,从而影响开发商的周转能力和盈利能力。

  目前部分城市房价上涨仍处于可控情况下,若未来房价进一步攀升,不排除中央及地方进一步出台政策打压,其严厉程度可能高于预期。

  目前的低利率环境是推升房地产市场的主要因素,未来因为全球利率环境变化(如美国加息)及中国金融风险局部爆发等因素导致国内利率出现明显上升,将对房地产市场量价产生负面影响。

  房地产行业行业周报—— 土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会13 附录跟踪城市及地产板块股票池名单1、周度新房数据跟踪城市:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、厦门、东莞、惠州、南宁、济南、南昌、呼和浩特、温州、泉州、淮安、江阴、武汉、长春、无锡、昆明、大连、佛山、吉林、金华、常州。

  2、周度二手房数据跟踪城市:北京、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、青岛、南昌、大连、南宁、扬州。

  3、周度库存数据跟踪城市:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、福州、厦门、东莞、南宁、济南、温州、泉州、蚌埠、九江、江阴、张家港。

  其中一线、本报告使用的股票池基于申万行业指数(房地产)进行调整,调整依据为该公司实质从事业务/盈利与地产关联,也可能是与我们关注的领域有关(如房地产服务业,传媒板块的三六五网也符合股票池要求),调整后股票数量为130。

  截止本报告发布之日,东证资管仍持有保利地产(600048)股票达到相关上市公司已发行股份1%以上。

  截止本报告发布之日,东证资管仍持有中南建设(000961)股票达到相关上市公司已发行股份1%以上。

  房地产行业行业周报—— 土地溢价率反弹,重视板块估值修复机会16 分析师申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明:分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来,均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。

  投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准;公司投资评级的量化标准买入:相对强于市场基准指数收益率15%以上;增持:相对强于市场基准指数收益率5%~15%;中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动;减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。

  未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内,分析师基于当时对该股票的研究状况,未给予投资评级相关信息。

  暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定,研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形;亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性,缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级;分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。

  行业投资评级的量化标准:看好:相对强于市场基准指数收益率5%以上;中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动;看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。

  未评级:由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内,分析师基于当时对该行业的研究状况,未给予投资评级等相关信息。

  暂停评级:由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性,缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级;分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。

  免责声明本证券研究报告(以下简称“本报告”)由东方证券股份有限公司(以下简称“本公司”)制作及发布。

  本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写,本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性,客户也不应该认为该信息是准确和完整的。

  同时,本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更,在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。

  除了一些定期出版的证券研究报告之外,绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。

  在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。

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  本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。

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