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万科转型之惑:销售规模6千亿新业务盈利成迷局
  作者:admin     发表时间:2019-09-13     浏览次数: 次    

  转型多年,万科拥有“泊寓”、普洛斯、万科松花湖等多元品牌。公司新业务虽涉猎广泛,但都难登财报的“大雅之堂”,所以万科新业务盈利能力成了一个迷局。

  就在市场期待公司新业务能揭开神秘面纱的时候,万科2018年又从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”,寻找自己新业务拓展的第二曲线。

  但勇于开拓新业务的万科,并未冷落其传统房地产开发业务。相反,万科合同销售规模近年规模越来越大。据万科企业H股2019年中期业绩报告,物业销售依旧占据万科约92.2%营收。

  针对公司转型问题,财华社采访了万科相关人士,转型做“城乡建设与生活服务商”,是否意味着万科房开业务要下沉到三四线城市?

  万科方面表示,公司在地产开发上的投资策略,并非按照一二三四线城市划分,而是聚焦核心都市圈发展。

  万科方面表示,公司会继续坚持城乡建设与生活服务商的战略定位,与城市同步发展,与客户同步发展,在巩固提升核心业务优势的基础上,探索第二增长曲线。

  万科企业(02202-HK)于9月3日公告2019年8月份销售情况。数据显示,公司实现合同销售面积277.4万平方米,合同销售金额441.3亿元。

  公司2019年8月合同销售额同比2018年8月383.4亿元,同比提升约15%。尽管单月成绩同比有较大提升,但是放到同行业看的话,万科的单月排名优势已经跌出前三甲。

  克而瑞最新数据显示,融创中国已经挤进前三名,而万科的排名已经跌至第四位。

  环比来看,万科8月合同销售额比7月份481.9亿元,还是略有下滑8%。其实这一已经是公司合同销售额自2018年8月以来连续回调。

  万科的销售走势跟国内房地产行业政策调控密不可分。中国楼市依然是政策市,去年下半年在宽松货币政策里,整个房地产行业都在备战“窗口期”。

  而今年上半年的楼市小阳春和各地风起云涌的房价,让调控自5月以来开始收紧。信贷政策趋紧,重点城市房贷利率连续2个月回升,购房需求观望情绪回升等因素,让8月房地产行业景气度继续回落。

  不过累计今年销售额看,万科2019年1-8月实现合同销售面积2740.9万平方米,合同销售金额达4263.2亿元。公前8月累计合同销售额稳坐中指院研制的房企销售额榜单第二位。

  排在第一位的依然是碧桂园,第三位是恒大。这三兄弟稳坐钓鱼台,近年牢牢把控住了头三把交椅。

  万科在房地产行业称霸数十年,也是行业最早提出转型的房企。但从公司历史业务看,小龙虾养殖技术培训。房地产开发业务依旧是公司致胜业务。

  近年来,公司房地产开发业务非但没有因为其他业务转型而受冷,反而越发得规模壮大。公司尤其把握住了2016-2018年三年间逆势成长机会,也为如今的销售规模打下基础。

  作为行业数一数二的企业,万科选择什么样的发展道路,如何完善业务布局,不仅对自己,对整个行业也能彰显榜样的力量。

  万科已经转型好多年了。2014年是万科成立30周年,当时公司管理层认为,2014年对万科尤为关键。未来万科何去何从,万科从来没有像2014年思考这么多。

  后来公司将“三好住宅供应商”定位延伸为“城市配套服务商”。大概意思是,公司未来要做有别于传统商办,符合移动互联网趋势的新型地产业务。

  此外,公司还要做与万科客户资源、技术、信用优势存在关联性的延伸业务。万科打算用三年时间,向外界展示这些新业务。

  三年后公司的多元业务发展如何?暂不看三年,就看四年后的2018年。万科的多元业务虽然在长租公寓等方面有“开花结果”,不过检验万科转型成果的业绩却始终是一个迷局。

  公司始终没有在财报中披露长租公寓等新业务具体财务数据。少了这些多元业务的具体财务数据,外界也难以解读万科转型发展。

  不过看待新业务的发展,在三五年里也不能仅以业绩来“论英雄”。从发展规模看,万科的多元业务与同业比还是显示出带头大哥的榜样的。

  2018年财报显示,公司物业服务营收98亿元,同比增长36.1%。物业服务是典型的房地产行业衍生品,不过凭借房地产实力,万科也将物业服务公司顺理成章地做成全国第一。

  以“泊寓”品牌切入长租公寓的万科,在2018年末业务规模已经覆盖35座城市,累计开业6万多家。开业6个月以上的项目平均出租率约92%。

  此外,公司的商业开发与运营、物流仓储服务、滑雪度假项目等也都名声在外,一度让万科成为标榜新恒基转型的模范房企。

  万科2018年提出“活下去”的口号,让外界褒贬不一。有人说,万科依旧保持高销售额,所以他在喊假口号。

  但从房企转型看,公司所言不虚。业务涉及摊子太大,商业地产、物流仓促、度假基地,哪个不是重资产?出血点太多,万科也认识到这个问题。

  所以公司在2018年提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”打法,检讨战略、梳理业务。由此万科在2018年房地产开发业务继续保持巩固优势。

  这不是万科一家的困局。从行业看,几乎大型房企都多元业务方面有布局,不过收效如何也是如鱼饮水冷暖自知。

  不过2018年,在战略定位上,万科又将原定的“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。

  万科总裁祝九胜表示,一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量。我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段。

  万科35年前做了第一次创业,20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业。现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业。

  第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线,这不是静态的阶段。

  为支持万科未来持续增长,转型势在必行。在提出新的发展战略后,万科将从配套服务商,到生活服务商,提供软、硬件服务。

  不过,战略规划百密一疏,二个男人打一个女人女人还手把一个男人打成轻伤二级算什么如果落实不到执行层面,和画大饼无异。通过商业地产、仓储物流等新业务开拓,是否能寻找自己的第二曲线,尚需时日检验。





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